瑕疵担保責任と判例-眺望・日照(1)



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判例で学ぶ!瑕疵担保責任

眺望・日照(事例1)

売買の目的物とされたリゾートマンションの東南方向に高層マンションが建築されて眺望や日照が阻害されても
売主には損害賠償責任はないとされた事例 (東京地判平成2.6.26 判タ743-190)

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事案の概要

 買主らは、売主業者から、本件リゾートマンションを買い受けた。本件マンション分譲にあたり、売主業者は、眺望及び日照の良さを強調し、建築規制の強化によって本件マンション付近には高層建築物は建築できなくなる旨の広告を行い、販売委託を受けた業者も条例によって今後4階以上の建物は建てられなくなった旨の説明や宣伝等を行っていた。しかし、本件マンションの東南方向に地上14階建てのリゾートマンションが建築され、本件マンションの眺望と日照が損なわれるに至ったため、紛争となった。買主らは、錯誤、詐欺・隠れた瑕疵(環境を将来にわたり保証した環境澱痕)、不法行為があったことを理由として売主業者に対して代金返還ないし減額の請求を行った0裁判所は、瑕疵担保責任については本件マンションには隠れた瑕疵はないとし、さらに買主らの他の主張も退けた。

売主の暇庇担保責任についての判断骨子

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(1)瑕疵かどうか
※販売委託を受けた宅地建物取引業者の社員らの説明をもって直ちに、売買契約の当事者の一方の当事者である売主の立場で、本件マンションの法的性状を保証する意思を表明したと解することができないのはもちろんのこと、売主にはそもそもかかる性状に関して保証を成しうる能力がない(日照はともかく、こと眺望に関しては、私人が私人に対して不変の眺望の利益を将来にわたって保証することを確約することは、物理的にも経済的にも不可能であることが誰の目にも明らかであると解される)し、このことは売主自身十分に認識しているはずである。
※したがって、特段の事情がない限り、売主がこのような保証をすることは認め難いところ、本件においてこの特段の事情にあたるものは認められない。
※したがって、売主が本件売買契約締結にあたり、買主らに対し、本件マンションの建築完成時の眺望及び日照が将来も維持できる旨保証したとは認められない。
※よって、本件マンションには隠れた蝦庇がある、との買主らの主張は失当である。


判例のポイント

●本件では、売主は、日照や眺望が将来にわたり阻害されないとまでは保証していないとの裁判所の事実認定があり、その上で、瑕疵に該当しないとの判断がなされている。反対に、日照や眺望が将来にわたり阻害されないと保証したと認定されるようなセールストークがあると、瑕疵の問題となる。もちろん、日照や眺望を阻害する建物がすぐに建築されることを知っていて説明しなければ、債務不履行や消費者契約法が問題となろう。